Возможно не совсем в тему ремонта, но уж точно в тему различных элементов, тут часто на сайте обсуждаются планировки, вентиляции, окна, кухни-гостиные, и логично обсудить, а бывают ли дома где все это идеально сочетается?
Я всегда любил сталинки. Они для меня всегда были эталоном качества, крутых планировок, шумоизоляции, перекрытий. Как правило, локации у них тоже топовые. Более того, в некоторых сталинках довольно часто можно легально или почти легально сделать окна в пол :) (пускай не в каждой комнате, но на балконах точно), позже поймете почему я на них акцентировал внимание помимо «моды».
И всегда я ненавидел, вернее просто не понимал, на черта нужно покупать квартиру в новостройке. В ж… (зачеркнуто)… на окраине, а если не на окраине, то по цене сталинки.
Все эти новостройки, как правило, были полностью отстойными. От качества самой застройки и планировок до инфраструктуры. Единственное, что в них достойно внимания, это нормальные подъезды (даже детские площадки и то часто не выдерживают сравнения со старыми дворами той же Москвы). И, черт, ну, даже подъезды в сталинках обычно не так плохи – места хватает, есть лифт, иногда они просторней новостроек. Нет только одного – дизайна и, может быть, комфортного заезда вровень с землей.
Но сейчас в Москве начали появляться дома бизнес-класса – назовем его «современный бизнес-класс», достойный так называться (хотя во всем мире это есть уже лет наверно 50). Они стали доступны не так давно, лет, может, 7-8 назад – вряд ли больше, потому что 10 лет назад я таких не видел. В Петербурге – лет тому 5 как. Тут оговорюсь, имеется ввиду именно современное исполнение, понятно, что и раньше их было полно, но ЖК вроде Шуваловский и тп или еще хлеще из конца 90-х - начала 00-х мы в этой статье вспомним если только для сравнения того, как делать не надо.
Что я имею в виду? Для меня бизнес-класс не цена и даже не локация в чистом виде. И не парковка, по которой, охраняя, ходят жлобы с автоматами, как в 90-х (хотя охрана конечно должна быть). И не салон красоты внутри комплекса, и не помпезный ресепшн и лифт с вензелями. И даже не обязательно минимальное число квартир на площадке, чтобы уменьшить число соседей. И не два балкона, и даже не два санузла (зачем они нужны, если в квартире например всего двое жильцов, должен быть выбор крутых планировок). И даже (о Боже! как такое взбрело в голову!) не 30-40 метровая гостиная - мечта всех региональных богачей :) И уж всяко не колхозная управляющая компания с дикими коммунальными тарифами, не пойми за что.
1 фото. 199 млн, за спальню на террасске. 2 фото. Золотые ключи 2 (медведевские). 29 млн 3 фото. Шуваловский, около 70 млн . 4 фото.
Представить себе не могу, что еще десять лет назад это считалось бизнес-классом – почти элиткой! А как иначе, если ничего другого НЕ БЫЛО? Были именно ЖК 90-00х, гордо именующие себя бизнес, премиум, вип классом с вензелями и рококо. Из более менее современного 10 лет назад, ну, навернок, Сити, но ценник там был космический, возможно, еще несколько домов в Москве, но не будем их считать.
Я жил довольно много в разных местах Москвы и Петербурга, мне есть с чем сравнивать. Иногда покупал и продавал, иногда удачно, иногда нет. Много ездил по командировкам, жил подолгу месяцами в дореволюционках, сталинках, панельках, «бизнесе», гостиницах и тд, также в свое время видел разные решения в разных странах. Я не профи, не дизайнер, не риэлтор, на высшую математику не претендую, тем не менее из-за опыта, я достаточно требовательный потребитель, поэтому высказать свое именно потребительское мнение уж точно могу, и надеюсь кому то это будет полезным (как минимум, чтобы не вляпаться в какой-нибудь неликвид).
Так что же лично для меня современный бизнес-класс?
1. Окна в пол. Хорошие, полноценные панорамные окна в пол. Хорошие окна = хорошая «шумка». Прямо очень. Вот почти ничего не должно быть слышно, даже если под окном трасса. А «в пол» - значит, полноценно вровень с полом, в идеале, не должно быть ни сантиметра порожка.
Если они без балкона, должна быть стеклянная перегородка, чтобы летом окно можно было открывать и иметь, по сути, балкон внутри комнаты. Стекла желательно тонировать светоотражайкой или зеркалкой, но без пошлости, незаметно, как у хорошего мерса.
Окна должны держать холод с одной стороны и тепло – с другой, иметь минимальные теплопотери. С хорошими окнами даже в -40 ничего не страшно – от слова совсем, особенно если дополнительно есть климат контроль, хотя им хватит и обычной батареи.
И главное, чтобы они были по всему периметру, в каждой комнате, не выбиваясь из стиля.
Еще желательно, чтобы на окнах был полноценный блэкаут. Тут, конечно, вопрос предпочтений и ремонта (но я разбираю сейчас решения «под ключ»), например, мне это безразлично, а моей жене – нет.
2. К окнам в пол должен прилагаться крутой напольный обогреватель (их, к сожалению, мало кто хорошо устанавливает), либо хорошие (как правило дорогие) вертикальные батареи, если площадь по бокам позволяет. А вот теплый пол, кстати, необязателен, даже в условиях Питера, и даже с видом на Финский залив с его лютыми ветрами. Если все же сделать теплый пол в квартире, тогда даже батареи скорее всего не будут нужны, но КУ поднимутся за счет электричества.
3. Центральный климат-контроль. Поставил его третьим, но, пожалуй, это второй по важности элемент в моем рейтинге после окон. Это просто офигительная штука!
Несколько отдельных требований по климат-контролю: он должен быть бесшумный, как в отелях, а также иметь хорошие фильтры от соседей и внешней среды. Желательно, чтобы воздуховод выходил прямо на крышу. Если все сделано правильно, эта штука зимой может гнать теплый, чистый воздух (это не обязательно, это дорого, но для понимания — может), а летом кондеить все здание, и при этом поддерживать заданную температуру в квартире, да мы говорим не о частном, а о многоквартирном жилом доме. Разумеется, задувать будут не арктические ветра: изменение температуры должно происходить очень плавно и незаметно. И это ничего общего не имеет с кондеем над кроватью.
4. Красивые холлы, желательно с диванами, где можно ожидать или встречать людей, входные группы и круглосуточный ресепшен, как в отеле. Естественно все в рамках архитектурного ансамбля и тоже желательно с окнами в пол. Естественно, входные группы вровень с землей (это уже стандарт даже в экономе).
5. Управляющая компания занимается не только двором, входной зоной, лифтами и тп, она обеспечивает поддержку всего хозяйства – сантехники, окон. А еще может сделать уборку, как в отеле, профессиональными средствами с приятным запахом. Холлы пахнут не хлоркой, а отельным ароматизатором. Это очень-очень круто. Мелочь, которая практически ничего не стоит, но эффектная.
6. Мусор, естественно, на «минус-первом», но с доступом лифта туда. Про подземный паркинг молчу, это сейчас везде есть.
7. Можете побить меня палками, но некий «бизнес-центр» обязателен. Назовите это «коворкинг», если хотите, но уже 60-70 лет в Америке и Азии так строят дома с апартами, и всегда это называлось «бизнес-центр». Где можно сесть за комп, распечатать что-нибудь, переговорить с людьми и т.п.
8. Должен быть тренажёрный зал, крайне желательно с бассейном. Не элитный «фитнес-клуб», а именно зал и бассейн, больше ничего не нужно. За отдельную плату или включенный в КУ – это просто вопрос ценообразования.
9. Элементарные услуги внутри здания. Один ресторан (желательно с румсервисом), прачечная, маленький магазинчик (олл-ин-ван с аптекой).
10. Ну и, конечно, локация не совсем отстойная. Самый центр не обязательно, ибо цена земли сразу переведет такой объект в категорию «премиум» или vip, но и в промзоне, естественно, такой объект будет провальным.
Про планировки я специально не отмечаю, как правило такого рода дома проектируются современными людьми, и там все хорошо с планировками (нет комнат-сосисок, нет кладовок по 20 метров, нет «коммуналок», нет кухонь-гостиных по 8-9 метров и комнат по 40, везде есть гардеробные, кладовки на «минус-первом») и тд и тп. Без этого сегодня даже в экономе не выжить, и если вы покупаете в новострое квартиру с доисторическими характеристиками, чтобы не потерять деньги, или улучшить качество жизни, я вас разочарую, квартира обесценится быстро, а качество жизни скорее всего только ухудшится.
Пример псевдо бизнес-класса, террасска на первом этаже. 12 млн.
Дополнительные и необязательные хотелки в бизнес-классе.
Очень здорово, когда есть либо эксплуатируемая кровля для всех жителей, либо террасы (на худой конец, большие балконы) в квартирах.
Охрана естественно должна быть, но незаметной. Вы удивитесь, но машины такси, доставка чего бы то ни было, а также ваши друзья должны проезжать на территорию БЕЗ ПРОПУСКА. А охрана должна мониторить подозрительные ситуации исподволь, без привлечения внимания. В этом как раз и состоит профессионализм, а не в хождении с автоматов и окриками «предъявите пропуск». Ведь если нужно с кем-то что-то «проделать», то даже на такую «суперзакрытую» территорию легко проехать, допустим под видом скорой – если охранник «валенок», он ее запросто пропустит. Поэтому перестаньте на это тратить свои деньги, это неэффективно.
Если есть фикс планировки или мало мокрых зон (или вообще ремонт под ключ), то зона гостиной ВСЕГДА преобладает над зонами спален. И ВСЕГДА есть кухня-гостиная. Если планировка свободная, то тут вопрос отпадает.
А вот садики и детские площадки под окнами, это как раз признак НЕ бизнеса. Понятно, что хорошая шумоизоляция окон спасет от детского крика, тем не менее, в настоящем бизнес-классе никогда не построят игровую площадку прямо во дворе. Ходи со своим ребенком в сквер по соседству (локация позволит) или еще куда-нибудь, например, на хоть на балкон. Твой ребенок – твои заботы, но ты не должен мешать соседям. В компромиссном варианте будет «чил-зона» и для родителей, и для детей, что сразу приведет поведение ее обитателей к некому общему знаменателю.
Самое удивительное, что нормальная управляющая компания при всех этих плюшках (без уборки, бассейна и спортзала) должна и действительно может стоить ну, например, 150-170 руб. за квадрат. А эффективная – еще дешевле. Т.е. квартплата за двушку 60 квадратов выйдет примерно в 10 тысяч. А сколько вам обходится двушка в Мск или СПб с такой квадратурой в брежневе, хрущевке или панельной девятиэтажке? 7-8 тысяч, правильно? Выводы про свою ук делайте сами.
Московские примеры приводить наверно не буду, там ценник не очень приятный (20-30 млн + редко от 12-15.). А вот питерский приведу, поскольку он еще, помимо всего прочего, доказывает московским девелоперам, что себестоимость всего перечисленного, при грамотном планировании, не так уж и высока (например в хорошей локации на Ваське, от 8 млн). В МО, во вменяемых от МКАД пределах (до 20 км), можно найти по цене от 10 млн. Важное уточнение - все цены называю не просто с отделкой а в варианте «под ключ», заезжай и живи. Тут кстати сразу вывод, что, наверное, процентов 50, а то и все 60-70 в цене метра, это локация, т.е. цена земли. А сами плюшки, которые я перечислил, не такие дорогие, как кажутся, в массовом производстве.
И подводя к тому, с чего начал… черт, назовем это «новый бизнес-класс». Пожалуй, появление таких ЖК впервые за 25 лет сподвигло меня переключить свой взор с любимых сталинок (и, пожалуй, дореволюционок) на действительно современное жилье.
Смог бы я все эти факторы воплотить в сталинке? Конечно, нет. Окна в пол да, конвекторы да, даже подъезд, охрану и прочее. Но центральный климат — нет. Обслугу — нет. Единственное, почему они до сих пор так дорого стоят - это локация и качество самого строения (как говорят, сейчас так не строят, и это действительно правда). Но нужно ли нам это? Хорошая шумоизоляция сейчас уже не слишком дорогая. И даже если она вас не устраивает, в новом бизнес-классе вы ее можете легко улучшить. В конце концов, если вы устраиваете дома дискотеку, вам и в сталинке придется делать мощную звукоизоляцию.
К сожалению, а, может, и к счастью, приоритеты все-таки меняются. Хотя как вариант на «периодическое» проживание, ретро-дом из камня с дровяным камином ничто не заменит – в любом городе мира, от Санкт-Петербурга до Позитано.
Но это уже все равно, что сравнивать «мустанга» 69 года с «Теслой» - вариант для истинных ценителей и гурманов, не более.